Mon propriétaire veut que ses enfants occupent le logement que je loue. Peut-il mettre fin à mon bail ? (Bruxelles)

Oui, à certaines conditions.

Interdit dans le contrat de bail ? 

Vérifiez d'abord votre contrat de bail.

Votre contrat de bail peut interdire à votre propriétaire de mettre fin au bail pour faire occuper le logement par ses enfants ou sa famille (pour occupation personnelle).
Mais c'est rare en pratique.

Si votre contrat de bail ne l'interdit pas, votre propriétaire peut mettre fin au bail pour occupation personnelle, mais uniquement à certaines conditions.

préavis de 6 mois

Votre propriétaire peut mettre fin au contrat de bail de 9 ans pour faire occuper le logement par un membre de sa famille quand il veut.

Mais il doit vous envoyer un préavis au moins 6 mois à l'avance.

Il peut le faire quand il veut :

• pendant les 9 ans prévus dans le contrat de bail ;
  et
• plus tard, si votre contrat de bail est prolongé (il se prolonge de 3 ans en 3 ans).

Attention, pour les collatéraux du 3^ème degré, il doit attendre la 4^ème année du contrat de bail.

Uniquement certains membres de sa famille

Votre propriétaire peut mettre fin au contrat de bail pour faire occuper le logement par : 

• son conjoint ;
   
• son cohabitant légal ;
   
• ses descendants (enfants, petits-enfants, etc.),
  ses enfants adoptifs ;
   
• les descendants et les enfants adoptifs de son conjoint ou de son cohabitant légal ;
   
• ses ascendants (père, mère, grands-parents, etc.) ;
   
• les ascendants de son conjoint ou de son cohabitant légal ; 
   
• ses collatéraux jusqu'au 3^ème degré (donc ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, beaux-frères et belles-sœurs, etc.) ;
   
• les collatéraux jusqu'au 3ème degré de son conjoint ou de son cohabitant légal.

Attention, pour les collatéraux du 3^ème degré (par exemple les neveux et nièces), le propriétaire peut mettre fin uniquement à partir de la 4^ème année du contrat de bail.
Il ne peut pas mettre fin au bail avant la fin du 1^er triennat (donc pas pendant des 3 premières années).

Justifier le préavis

Votre propriétaire doit justifier dans son préavis :

• pourquoi il met fin au contrat de bail : pour occupation personnelle par un membre de sa famille ;
  et
• l'identité du membre de sa famille qui va occuper le logement ;
  et
• son lien de parenté avec ce membre de sa famille.

Prouver le lien de parenté

Vous pouvez demander à votre propriétaire de prouver son lien de parenté avec la personne qui va occuper le logement.

Il doit vous donner cette preuve au plus tard 2 mois après votre demande.

S'il ne répond pas, vous pouvez demander la nullité du préavis :

• au juge de paix ;
• 2 mois avant la fin du préavis.

Si vous demandez la nullité plus tard, le juge de paix refusera. Le préavis sera toujours valable.

Si vous demandez la nullité à temps et si le juge de paix accepte, le préavis du propriétaire n'est pas valable.

Préavis en retard ou sans justification

Le préavis n'est pas valable si votre propriétaire :

• envoie son préavis trop tard ;
  ou
• ne respecte pas toutes ces conditions (justifier le motif, indiquer l'identité du membre de la famille, etc.).

Il ne met pas fin au contrat de bail.

On dit que le préavis est nul.
Pas besoin de demander au juge de paix de l'annuler : le préavis est nul, automatiquement.

Votre propriétaire doit alors vous envoyer un nouveau préavis, et on recommence un nouveau délai de 6 mois.

Occuper le logement

Votre propriétaire doit respecter 2 obligations après la fin du bail.

Le logement doit :

• être occupé dans l'année qui suit la fin du bail ;
  et
• rester occupé de façon effective et continue pendant 2 ans.

Après la fin du bail, ça veut dire :

• après la fin du préavis ;
  ou
• après que vous ayez rendu le logement, si le préavis est prolongé.

Sanction : indemnité

Si votre propriétaire ne respecte pas ces 2 obligations, il doit vous payer une indemnité de 18 mois de loyer.

Sauf s'il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui empêchent le membre de sa famille d'occuper le logement.
Par exemple : une maladie, un décès, etc.

Le juge de paix décide dans chaque situation si les circonstances sont exceptionnelles ou pas.

Pour plus d'infos

Voyez :

• deux modèles de lettre de rupture du bail dans les documents-types ;
• le site de Bruxelles Logement.